Die aktuell in Kraft getretene novellierte Heizkostenverordnung (HeizkV) setzt die EU-Richtlinie 2012/27 zur Energieeffizienz in nationales Recht um. Die Neuregelungen beinhalten im Wesentlichen die Fernablesbarkeit von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung sowie die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI).
Neue Messtechnik zur Verbrauchserfassung (Zähler, Heizkostenverteiler), die ab Dezember 2021 eingebaut wird, muss fernablesbar sein. Altbestände müssen bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Geändert haben sich auch die in der jährlichen Abrechnung enthaltenen Daten. Die Novelle zielt mit Vorgaben zur Interoperabilität von Systemen und Geräten verschiedener Hersteller auf einen stärkeren Wettbewerb ab – davon sollen auch die Verbraucher profitieren. Die neuen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung müssen künftig nicht nur interoperabel sein, sondern auch sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können. Für bis dahin bereits installierte fernablesbare Ausstattungen gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis Ende 2031.
Zudem sind bereits ab Januar 2022 Bewohner, die in einer mit Funk auslesbaren Geräten ausgestatteten Wohnung leben, monatlich über ihren individuellen Verbrauch von Heizung und Warmwasser zu informieren. Die erhöhte Verbrauchstransparenz soll Bewohnern bzw. Nutzern ihren Verbrauch bewusster machen und die Möglichkeit geben ihr Verbrauchsverhalten zu optimieren.
Sofern gegen die neu eingeführten Installations- und Informationspflichten verstoßen wird, sieht die Verordnung für die Nutzer ein Kürzungsrecht um drei Prozent der auf sie entfallenen Kostenanteile vor. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte.
Die Umsetzung und Auswirkung der Verordnung werden nach drei Jahren neu bewertet. Dies hatte der Bundesrat zur Bedingung für seine am 5.11.2021 erteilte Zustimmung gemacht. So soll möglichst frühzeitig erkannt werden, ob zusätzliche Kosten für Mieter entstehen und diese ohne Ausgleich belastet werden.
Durch die Reduzierung der erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse zu baulichen Maßnahmen werden Sanierungen leichter möglich. Um Eigentümer vor finanzieller Überforderung zu schützen, sollen bei Sanierungsmaßnahmen nur dann alle Wohnungseigentümer die Kosten tragen, wenn die bauliche Veränderung mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und auch nur dann, wenn die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
Künftig hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf den Einbau von Lademöglichkeiten für ein Elektrofahrzeug, Maßnahmen zur Herstellung barrierefreier Ein- und Umbauten und Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie Herstellung eines Glasfaseranschlusses und kann dies auf eigene Kosten veranlassen. Davon profitieren auch Ihre Mieter!
Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen.
Eigentümer können nach einer Übergangszeit, ab dem 1. Juni 2024 den Nachweis einer Zertifizierung bzw. Sachkunde vom Verwalter verlangen, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. Derzeit wird der Ausbildungsumfang noch näher spezifiziert.
Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt werden.
Die Gemeinschaft wird im Außenverhältnis zukünftig gerichtlich und außergerichtlich nur durch den Verwalter vertreten. Den Gemeinschaften steht aber das Recht zu, die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis einzuschränken oder zu erweitern. Die Versammlung der Eigentümer wird effektiver; künftig ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig. Gleichzeitig wird die Ladungsfrist auf drei Wochen verlängert, damit eine bessere Vorbereitung für die Teilnahme möglich wird.
Parallel dazu sind gesetzliche Grundlagen dafür geschaffen worden, damit sich Wohneigentümer auch online an den Versammlungen beteiligen können. Das bedeutet aber nicht, dass Versammlungen generell online stattfinden können, die Möglichkeit der Präsenzteilnahme bleibt bestehen.
Beschlüsse sind künftig praktikabler zu fassen. So wurde nicht nur anstelle der umständlichen Schriftform die Textform (die auch E-Mails umfasst) eingeführt. Zudem können Wohnungseigentümer künftig beschließen, dass für einen einzelnen Beschlussgegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen auch im Umlaufverfahren ausreicht. Bisher waren Beschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren nahezu ausgeschlossen, da immer alle Eigentümer einer Gemeinschaft zustimmen mussten.
Der Verwalter hat jetzt auch einen jährlichen Vermögensbericht zu erstellen. So erhalten Eigentümer künftig notwendige Informationen über die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin muss die Aufstellung des wesentlichen (sonstigen) Gemeinschaftsvermögens sowie der Stand aller Rücklagen enthalten sein.
Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung sieht die WEG-Reform eine Harmonisierung vor. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen künftig auch im Verhältnis zwischen vermietendem Eigentümer und seinem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich. Bisher war die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsah.
Der Verwalter kann künftig jederzeit von seinem geschlossenen Vertrag entbunden werden, statt wie bislang nur aus wichtigem Grund. Bei einem Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft dürfte dies aber unproblematisch sein.
Insgesamt festigt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Rechte und Pflichten der Gemeinschaft, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Im Rechtsverkehr wird die Gemeinschaft fortan nur noch durch den Verwalter vertreten, was mehr Rechtssicherheit für Eigentümer aber auch für externe Dienstleister bringen wird.
